【168配资导航网】【戴德梁行刘兵：大宗交易“

凤凰网房产讯12月14日，2019年第11届中经联盟年会在中国大饭店盛大启幕。本次年会主题为“拥抱大运营”。戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵《聚焦2020商办趋势》论坛中，戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵进行了“2020写字楼大宗交易趋势分析”演讲，他指出，中国的GDP还是在全球的第一，尽管已经在保6，还是超过全世界主要的经济体，超过平均35%，差不多两年几个百分点，2015年开始交易量是最小，2016年，2017年，2018年，2019年北京交易量也是不断地上升，到2019年是700亿的规模，外资占了148万，这个量到12月份我相信有可能会超过去年的168亿外资的量。这700个亿，大家概念不是特别深，对比上海，中国大宗商办物业交易最活跃的市场，上海连续三年交易额是1200亿这样的水平。今年2019年年初的时候，不知道大家还记得不记得，春节前后有一篇文章是黑石买空了北上广深的所有写字楼。预计上海的大宗交易突破2000亿，但是实际上上海的额度就是在1000亿，1100亿左右。所以上海的写字楼的空置率和未来的供应量，导致全世界和中国内资投资人对上海有犹豫观望的态度。北京相反，冬天来说还好，是暖冬不是特别寒冷。北京的写字楼的交易还是占了一大半，46%，23%的城市更新，有不同类型的买家，有开发商类型有私募基金类型，有金融企业类型，有今日头条，他们收购来都是改成办公的用途，写字楼，商业酒店改写字楼之后，大概占了69%的比例，这个比例还是验证了我们历史的过往，商办市场怎么样，就是看写字楼的市场怎么样。刚才说北京的市场好，我给大家几个数据，北京到底冷不冷，明年的市场会不会好？我们看存量，北京写字楼市场租金，平均的租金甲级写字楼是12.8块，上海只有8.7，深圳是8.2，对比的空置率是19.4%，这个数字到我们三季度的数字，可能四季度还会有一些下调，一会有行业的专家给大家分享更新的数字。对比相看，北京的写字楼到今天为止不管是从存量还是从吸纳量，还是空置率，还是租金，我们预计未来写字楼发展的市场还是比较中立的市场，上海、深圳、广州全部从中立的市场，从业主方市场转变成租户的市场，代表的是什么呢？我们这个行业里面做写字楼租赁的客户方代表的这些同事们，他们的日子，佣金会高一点，每带一个客户进来可能会拿到超过一个月，或者两个月的租金当作代理的佣金。北京的市场我们感觉还是冬天里面的最好的，最暖和的一个地方。

北京上海这两个城市，我们看从2019年往前看，北京每年年均甲级写字楼供应链是63万，上海是83万，每年多20万平米，现在开工的项目，2019年到2020年，我们检测是北京有每年90万平米的平均供应量，这个供应量加了通州，加了丽泽，对比上海是153万，未来的潜在供应量，如果市场所有的开发商不去调整上海的开发速度，上海市政府不去调整开发速度，接下来几年上海的市场压力比北京大，北京市场压力和市场乐观度要好很多。2020年，我们觉得商办市场首先说写字楼这一块，还是外资会加大对北京市场的关注。中资机构，2019年的银保监会合并，导致大的寿险公司和银行机构调整最高领导班子，对房地产投资这一块，也是像咱们个人买房一样是投资的需求不是业务刚需。2019年，2018年中资机构在大宗交易市场不是很活跃，2020年随着人员、业务调整的稳定，还有一个就是整体的经济刺激的需求，我们觉得2020年外资和中资对房地产大宗交易支持力度，无论是金融机构主投还是配资上面都会有好的趋势。有稳定收益的核心资产，所谓国内的核心资产是受到资本的追逐。提升改造和城市更新方面，我们平行有一个城市更新论坛，我们看到中央经济会议对存量资产的关注度也是越来越大。北京这块其实是在国内的一线城市是走的比较慢，上海、广州、深圳，当地的政府都有明确的政府审批流程和加建，或者是重建政策指引北京在这一块相对来说还比较模糊，但是市场都在推动在走新的商务区，通州和丽泽，楼的品质比较好，区域的基础设施投资都在做，交通位置都不会太做，离核心区就是25分钟，30分钟的路程，这两个区域在明年还会有更大的发展的交易。

导读：近日，无锡市发布住房限购新政。新政增加了对离异家庭购房套数的限制，收紧了房屋交易的税费内容、贷款政策等，并且严厉打击炒作学区房概念、哄抬二手住房价格行为。通过“假离婚”在无锡市买房不灵了。此前“被约谈”的常州是否会跟进？来源丨21世纪经济报道（ID：jjbd21）记者丨唐韶葵编辑丨李清宇为了堵住投资通道，补漏政策缺口，8月30日，江苏省无锡市正式发布《市政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。此次发布的《通知》进一步升级了限购政策，在现有住房限购政策的基础上，增加了对离异家庭购房套数的限制，规定夫妻离异后2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭在本市市区范围内拥有住房套数计算。换言之，在离异之日起2年内，离异前家庭名下在本市市区有1套商品住房，在市区限购区域内可购买1套新建商品住房；离异前家庭名下在本市市区有2套商品住房，离异后任一方在市区限购区域内均不得购买新建商品住房。在满足合理住房需求的同时，防止通过“假离婚”手段获取购房资格。

首先，6月以来，无锡土拍市场屡创新高，外来房企大举进入无锡土拍市场，德商、禹洲、大发等首进无锡。6月初，无锡河埒口板块一幅地块，引发世茂、卓越、建发、中海、银城、三盛、金科和保利等20家开发商报名争抢，最终经过激战3小时、154轮竞价后，被三盛集团18.52亿元竞得，楼板价19542元/平方米，刷新无锡地价记录。8月无锡土地市场缘何火爆？除了中小房企在都市圈周边城市的战略布局需求之外，无锡楼市大卖、房价上涨也助攻了一把。7月以来，无锡新房、二手房成交量双双上涨，多个楼盘价格上调，有的板块甚至出现无房可售的局面。热钱流入楼市，端倪可见于5月无锡多个楼盘扎堆开盘的盛况，一个场景是：连续三天，梁溪本源、恒大翡翠公园、南山公园大道、蠡湖国际小镇四盘接连推新，共推出866套房源，均遭遇消费者哄抢，快速出清。其中公园大道215套房源，引来800多人参与摇号。其次，市场压力很大，信贷政策并没有宽松。

最后，资金违规流入房市一直是监管重点。不久前证监会集中曝光了258家非法配资平台机构。目前就是严防热钱流入股市、楼市。7月11日，继6月23日印发《关于开展银行业保险业市场乱象整治“回头看”工作的通知》之后，中国银保监会再次发出“部分资金违规流入房市股市，推高资产泡沫”预警。图/图虫创意事实上，长三角区域疫情过后，以杭州、上海、南京等重点城市最先启动楼市，紧接着这几个高能级城市周边的宁波、南通、常州、徐州、无锡等地相继出现楼市、地市火爆的局面。市场氛围迅速恢复之下，消费者买房投资保值的观念持续。8月26日，住房和城乡建设部（简称“住建部”）在北京召开部分城市房地产工作会商会，会议要求，切实落实城市主体责任，提高工作的主动性，及时采取针对性措施，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。住建部提出要高度重视当前房地产市场存在的突出问题，始终绷紧房地产市场调控这根弦。要坚持问题导向，精准施策，从源头上解决问题。住房供需矛盾突出的城市要增加住宅及用地供应，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房。

今年土拍中，常州已经诞生15幅楼板价超过1万元/平方米的地块。与其他城市一样，常州楼市也存在一二手房持续涨价、土拍过热、信贷宽松等现象。放眼全国，上海、杭州、深圳、成都单盘均出现超高认筹数量与房源比，南京江北出现大规模摇号。这些高能级城市周边城市也开始火起来。无锡的调控升级并非长三角首例。业内人士指出，无锡更侧重于政策打补丁。2020年6月，宁波新建住宅环比涨幅1.33%，超越上海、杭州、东莞等城市，居全国之首。宁波一二手房市场也在6月底7月初出现一个急速上升的拐点：6月29日到7月5日的这一周，宁波楼市周成交4499套，环比上升172%，同比上升218%；6月宁波二手房均价涨幅月环比1.6%，在核心城市中排名第二，在全国62城中也排名第四，均价一路走高，6月底达到了23671元/平方米。6月24日，12家房企涌入宁波抢地，经过6小时495轮鏖战，最终绿城以32520元/平方米夺得鄞州区JD07-05-08(明楼地段)地块，刷新宁波楼板价记录。

蝴蝶效应很开快开始蔓延。同样在7月初，杭州出台“限售”、“限购”和“限摇”新政；几乎在同一时期，东莞出台了堪称史上最严的预售新政：禁止捂盘+恢复限价+规范精装+禁止更名。无锡限购升级之后，楼市成交量会否面临下滑？对于房企而言，除了降杠杆、扩融资保证资金安全之外，还要面对这一轮调控升级之后可能发生的市场需求端萎缩。8月31日，新力控股中期业绩发布会上，公司联席董事长、行政总裁兼执行董事陈凯指出，未来行业投资性需求会被挤压，房企利润会受到挤压，行业的竞争格局也将发生较大变化。浏览更多文章请点击下方

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